Wann benötige ich eine Wertermittlung?

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Anhand eines Beispiels sollen die Anlässe für eine Immobilienbewertung dargestellt werden:

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Sachverhalt:

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Eheleute S. sind Eigentümer eines großen Einfamilienhauses in der Stadt A und haben einen Sohn und eine Tochter. Ihr Sohn wohnt mit seiner Frau und den beiden (Enkel-)Kindern ebenfalls im Gebäude.

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1. Verkauf/Kauf

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Die Eheleute S. möchten das Wohnhaus an einen Dritten oder an den Sohn/die Tochter verkaufen. Um eine Orientierung für einen realistischen Kaufpreis zu erhalten, möchten sie gern den (Verkehrs-)Wert des Gebäudes wissen.

oder:

Das Wohnhaus ist für eine gemeinsame Nutzung der drei Generationen zu klein. Der Sohn der Eheleute S. möchte mit seiner Frau ein eigenes Wohnhaus in der Stadt B erwerben. Um keinen zu hohen Kaufpreis zu zahlen, lässt er den (Verkehrs-)Wert des Kaufobjektes schätzen.

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2. Überlassung zu Lebzeiten

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Die Eheleute S. möchten das Wohnhaus noch zu Lebzeiten an den Sohn übertragen, da dieser aufgrund der günstigen Zinskonditionen in einen Ausbau des Wohngebäudes investieren möchte. Um spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden ist es sinnvoll, den Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Schenkung zu ermitteln, da sich danach die Pflichteilsergänzungsansprüche der Tochter bestimmen, für den Fall, dass die Eheleute S. oder einer von ihnen innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung versterben sollte(n).

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3. Zwangs-/Teilungsversteigerung

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Der Sohn der Eheleute S. hat das neue Wohnhaus in der Stadt B käuflich erworben. Zur Finanzierung lässt er eine Grundschuld über 100.000 Euro zugunsten der Bank Z in das Grundbuch eintragen. Da er den Kreditdienst nicht mehr leisten kann, beantragt die Bank Z die Zwangsversteigerung. Zur Wertfestsetzung wird der Verkehrswert der Immobilie benötigt.

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4. Zugewinnausgleich

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Die Eheleute S. lassen sich nach 20 Jahren Ehe scheiden. Die damit verbundene Aufteilung des gemeinsamen Grundstücks bzw. zur Berechnung des Zugewinnausgleichs wird der Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Eheschließung und zum Zeitpunkt der Ehescheidung benötigt.

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5. Betreuungsgericht

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Herr S. ist vor 2 Jahren verstorben. Frau S. ist aufgrund Erbrechts Alleineigentümerin des Grundstücks. Aus gesundheitlichen Gründen kann sie sich jedoch nicht mehr allein versorgen und wird in einem Pflegeheim untergebracht. Eine Betreuerin wird vonseiten des Betreuungsgerichts als gesetzlicher Vertreter eingesetzt. Der Sohn der Eheleute S. möchte das Grundstück gern käuflich erwerben. Der Betreuer muss hier - im Falle einer Verwertung des Grundstücks - seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise gegenüber dem Betreuungsgericht mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens belegen. 

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6. Steuerliche Zwecke

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Herr S. ist verstorben und Frau S. ist Alleinerbin. Die Obergrenze der zu zahlenden Erbschaftsteuer orientiert sich am Verkehrswert des Grundstücks. Das Finanzamt bestimmt die Erbschaftsteuer nach dem Bewertungsgesetz. Frau S. ist jedoch der Auffassung, dass der zugrunde gelegte Wert von dem tatsächlichen Wert des Grundstücks abweicht und lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen. Das Finanzamt muss den (niedrigeren) Verkehrswert als Bemessungs-grundlage anerkennen.

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7. Rechte und Lasten

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Die Eheleute S. möchten ihr Wohnhaus zu Lebzeiten an ihren Sohn verkaufen. Zur ihrer eigenen Absicherung möchten sie ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB in das Grundbuch eintragen lassen. Um den Wert des Wohnungsrechtes zu bestimmen, wird ein Gutachten benötigt. Der Werteinfluss des Rechtes wird vom Kaufpreis in Abzug gebracht.