Grundsteuer

Grundsteuer - Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten möglich

Am 24. Juni 2024 haben die obersten Finanzbehörden der Länder neue Regelungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts veröffentlicht, die auf zwei wichtigen Beschlüssen des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 27. Mai 2024 basieren (Az. II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)). Diese Beschlüsse betreffen die Möglichkeit für Steuerpflichtige, unter bestimmten Bedingungen einen niedrigeren gemeinen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen, wenn dieser unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt.

Die neuen Regelungen sind eine Reaktion auf die Urteile des BFH, die festlegen, dass Steuerpflichtige im Einzelfall die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden gemeinen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Diese Möglichkeit ergibt sich aus dem Übermaßverbot, das sicherstellen soll, dass die festgesetzten Werte nicht unverhältnismäßig hoch sind.

Die gesetzliche Grundlage sieht vor, dass der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert anzusetzen ist, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. Dies ist relevant, da die typisierende und pauschalierende Wertermittlung des Bewertungsgesetzes (BewG) notwendigerweise mit Ungenauigkeiten verbunden ist. Um einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, müssen Steuerpflichtige entsprechende Gutachten vorlegen. Diese können von dem zuständigen Gutachterausschuss i.S.d. §§ 192 ff. BauGB oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, erstellt werden. Alternativ kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern die wirtschaftlichen Verhältnisse unverändert sind.

Im Zusammenhang mit den BFH-Beschlüssen ist ab sofort Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung von Bescheiden über die Feststellung des Grundsteuerwerts zu entsprechen, wenn schlüssig dargelegt wird, dass der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 % übersteigt. Ein Verkehrswertgutachten ist zunächst nicht erforderlich. Es ist jedoch vorgesehen, dass innerhalb einer angemessenen Frist ein entsprechendes Gutachten nachgereicht wird.

Die neuen Regelungen bieten Steuerpflichtigen die Möglichkeit, gegen unverhältnismäßig hohe Grundsteuerwerte vorzugehen, indem sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dies schafft mehr Gerechtigkeit und Transparenz im Steuerrecht. Steuerpflichtige sollten sich frühzeitig informieren und gegebenenfalls geeignete Gutachten einholen, um ihre Rechte wahrzunehmen.